Licencia de Primera Ocupación og boligkøb og salg i Spanien
”Licencia de Primera Ocupación” (forkortes til LFO) er nok et af de vigtigste dokumenter at være i besiddelse af, hvis du skal købe eller sælge bolig her i Spanien. Måske nogle af jer husker sagerne om ulovlige byggetilladelser for år tilbage, hvor bl.a. borgmesteren i Marbella endte i fængsel efter at have tilladt adskillige ulovlige byggerier?
Jeg skal måske lige starte med at præcisere, hvad dokumentet reelt er:
https://es.wikipedia.org/wiki/Licencia_de_obra
Det er byggetilladelsen og retten til at boligen er godkendt og indrettet til at kunne bo i. Det er det lokale rådhus, som udsteder dette og verificerer, at boligen er godkendt iht. gældende lovgivning. Ved nybyggeri udstedes dokumentet til bygherren, som har ansøgt om licensen.
Juridiske problemer
Hvis der er gået en længere periode siden byggearbejdet blev afsluttet, og bygherren ikke har fået licensen, kan det være et tegn på alvorlige juridiske problemer. Så selvom det ikke er ulovligt at gennemføre en handel hos notaren uden licens, så vil du blive udfordret, hvis du ønsker belåning og tilmelding til forsyningsselskaberne. Men i praksis er her stadig masser af boliger, som aldrig har fået en LFO. Så husk at spørge din ejendomsmægler eller advokat om at se bevis på dette dokument allerede inden du byder på ejendommen. Og skal du sælge eller udleje din bolig, er det en god ide at se efter om du har fået en kopi af dette dokument tidligere.
Hvordan kan det så egentlig have ladet sig gøre ? Tja..... andre tider, anden kultur, andet land. Men der er nu strammet gevaldigt op i forhold til dette problem heldigvis.
Hver bolig har sin egen LFO, men bor du i ejerlejlighed, vil der i stedet foreligge en grupperet LFO til at dække alle boligerne inden for den bestemte ejerforening opdelt pr. fase (Fase I, Fase II osv.).
Indrømmet – det her dokument var jeg ikke opmærksom på, da vi i sin tid købte hernede. Brugte selvfølgelig advokat i sin tid, men husker i hvert fald ikke noget om det. Og dokumentet lå ikke vedlagt med kopien af vores skøde. Afsted med mig til det lokale rådhus i Benahavis. Og sikke en super service. Ud over, at jeg talte med en sød medarbejder, der sørgede for at udskrive kopien til mig, så fik jeg samtidig lov at låne en ”kundecomputer”, hvor jeg kunne gå ind og se de tidligere grundtegninger m.v. som lå til grund for tilladelsen. Blot lige en detalje... det foregik på spansk... så, jeg sendte mange positive tanker til min spansklærer.
Husk at medbringe
Og tager du selv turen til rådhuset for at få dette dokument – så husk at medbringe ”Catastral nr.” på din bolig. Det finder du på dit skøde ”Nota Simple” eller på din ”IBI kvittering”. Catastral nr. svarer til dit matr. nr. Og består typisk af 20 bogstaver og tal.
Uanset alder på din ejendom, bør du have en byggetilladelse. Men er byggeriet mere end 10-15 år gammel, kan dokumentet have et andet navn end LFO, ” Cédula / licencia de Habitabilidad”. Og det kan også variere afhængig af, hvor i Spanien du har bolig. På ældre ejendomme er der med stor sandsynlighed ingen LFO. Dette skyldes, at LFO ikke eksisterede før efter 1979. I så fald, kan jeg anbefale, at du kontakter en landmåler ”Aparajador eller Arguitecto tecnico”. De vil kunne udføre en inspektion og medvirke til, at du kan få udstedt den behørige licens. Mangel på denne licens kan besværliggøre og forsinke enhver ejendomshandel. Så går du i salgstanker eller tanker om udlejning, så er det bare om at komme i gang med at tjekke om du har dokumentet. Hvis ikke – så hjælper jeg dig gerne her på Solkysten.
Ønsker du at sælge din bolig i Spanien?
Er du sælger og dokumentet ikke foreligger – så kan det give dig udfordringer ift. at få markedsprisen for din bolig. Det vil skræmme de fleste købere bort. Så skynd dig hellere at få fat i en god advokat, som måske kan få styr på at få boligen korrekt registreret i samarbejde med en landmåler. En ny køber bliver nødt til at have et gyldigt og opdateret beboelsescertifikat, så de kan sætte forsyningsvirksomhederne i deres navn og foretage fremtidige ændringer i de vand- eller el-kontrakter, der måtte være nødvendige.
Ønsker du at købe bolig i Spanien?
Er du køber og dokumentet ikke foreligger – skynd dig at lede videre efter en anden ejendom, hvis du spørger mig, med mindre selvfølgelig at sælger sørger for at det fremskaffes, inden du byder på ejendommen. Måske du kan få boligen ekstremt billig... men du risikerer i så fald også om en masse fremtidig bøvl.
Hos Dahl´s Estate & Management sørger vi for at undersøge, at der foreligger den nødvendige dokumentation ifm salg og køb af fast ejendom. Går du med tanker om at sælge eller købe bolig her i Spanien, så vil vi glæde os rigtig meget til at hjælpe dig tryg igennem processerne.
Endelig ring på tlf. +34 633 406 353 eller +45 40 17 08 59 og vi tales ved.
Hasta luego
Lene
