Property in Spain – Nuevas normas para el alquiler de viviendas vacacionales

Cómo pasa el tiempo en buena compañía. Según el calendario, es primavera y así es como se siente en el mercado inmobiliario español. Gracias a aquellos de ustedes que han optado por utilizar Dahls Estate como su agente de compradores preferido aquí en la Costa del Sol. Y… probablemente haya un pequeño bache en el camino. Al menos para aquellos propietarios que planean alquilar sus apartamentos españoles durante los periodos en los que no los utilizan ellos mismos. Y esto afectará especialmente a aquellos de ustedes que estén considerando comprar una propiedad en España con la intención de alquilarla. Siga leyendo:

A partir del 3 de abril de 2025, será más difícil para los propietarios con apartamentos en edificios residenciales compartidos en España convertirlos en alquileres a corto plazo para turistas.

Con el número de turistas en máximos históricos y una grave escasez de viviendas causada por los precios récord de los alquileres e inmuebles, el Gobierno nacional de España está tomando medidas para reducir los alquileres vacacionales privados como los de Airbnb.

El poder regulador suele estar descentralizado en España, por lo que ciudades y regiones de todo el país han introducido gradualmente sus propias normativas para los apartamentos turísticos en los últimos años. Entre ellas, Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla, donde se han introducido restricciones como la paralización de nuevas licencias turísticas y normas sobre dónde pueden abrir y en qué tipo de edificios.

Sin embargo, a partir del 3 de abril de 2025 entrará en vigor una nueva norma que afectará a todo el país. Si un alquiler vacacional está ubicado en una vivienda de propiedad compartida, el propietario necesitará ahora el permiso de la comunidad de vecinos para poder operar legalmente y obtener una licencia turística.

Para ello, el Gobierno socialista está modificando la Ley de Propiedad Horizontal con el fin de limitar la proliferación del alquiler vacacional.

El cambio legal se incluyó en la Ley Orgánica 1/2025 y se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) a principios de año. Sin embargo, la ley tiene un plazo de aplicación de tres meses, por lo que entrará en vigor el 3 de abril.

La nueva ley establece ahora: «Deberá obtenerse la autorización previa y expresa de la comunidad de propietarios» y especifica que la decisión deberá adoptarse con el apoyo de, al menos, tres quintas partes de los propietarios.

Anteriormente, la comunidad de propietarios tenía cierta influencia en la decisión, pero ahora este cambio les da más poder.

El Real Decreto 7/2019, que entró en vigor hace seis años, decía que las comunidades de propietarios podían «restringir o condicionar» el alquiler vacacional en el edificio si tres quintos de los propietarios estaban de acuerdo. Sin embargo, ha habido varios casos en los que han acabado en largos procesos judiciales.

Ahora la ley va un paso más allá y establece específicamente que los propietarios deben obtener una «autorización previa y expresa». También establece que los vecinos tienen derecho a denunciar los apartamentos turísticos que funcionen sin su consentimiento. SAI: esté atento.

«El presidente de la comunidad de propietarios, por propia iniciativa o a iniciativa de cualquier propietario o vecino, podrá exigir a quien ejerza la actividad sin autorización expresa el cese inmediato de la misma -con la advertencia de que, en caso contrario, se emprenderán acciones legales-«, reza la ley.

Es importante señalar que esta nueva ley no tiene carácter retroactivo. Por lo tanto, a un propietario que ya tenga licencia turística y esté explotando alquileres de corta duración de forma legal, la comunidad de propietarios no podrá anularle la licencia.

La norma establece: «Cualquier propietario que desarrollara la actividad antes de la entrada en vigor de la ley y haya cumplido con la normativa del sector turístico podrá continuar con la actividad en las condiciones y plazos establecidos en la misma.»

El Gobierno de Pedro Sánchez espera que esta medida frene el crecimiento de los pisos turísticos en las grandes ciudades españolas y ayude a combatir la crisis inmobiliaria.

Si ya tienes licencia turística – toma nota de esta nueva norma que entra en vigor el 1 de julio – ver enlace más abajo. IMPORTANTE, porque si no cumples con los nuevos requisitos, tu licencia puede ser revocada y serás multado.

https://www.surinenglish.com/spain/keys-comply-with-the-single-register-tourist-20250225120339-nt.html

Lo que lo anterior significará para la comerciabilidad es, por buenas razones, desconocido en este momento. Pero una cosa es segura: nadie puede garantizar que usted, como futuro comprador de vivienda, pueda obtener una licencia turística en este momento. Esto sólo se puede solicitar una vez que usted es dueño de la propiedad. Así que ni siquiera podemos condicionar el trato a que se obtenga. Esto requiere que la propiedad ha cambiado a un nuevo propietario.

Si usted está buscando una propiedad que usted y su familia va a utilizar de forma privada – entonces no hay cambio. Desde el punto de vista del banco, tampoco ha cambiado nada. Desde el punto de vista del crédito, tendrá que ser capaz de cubrir los costes de compra de la propiedad sin complementar sus ingresos por alquiler. Por lo tanto, la próxima ley sólo afectará a sus consideraciones si está pensando en comprar para invertir y no para alquilar a corto plazo.

Dahls Estate está aquí en la Costa del Sol todos los días, y por favor póngase en contacto con nosotros si está considerando vender o comprar una propiedad. Esperamos oír de usted – llame al +34 633 406 353 o +45 26 46 17 60.

Hasta pronto

Lene Dahl