+34 633 406 353 & +45 40 17 08 59 [email protected]

Procedure ved køb af ejendom i Spanien

EJENDOMSMÆGLER

Ejendomsmæglere fungerer anderledes end i Danmark. I Spanien kan ejendomsmæglere vise alle boliger frem, der er til salg, i modsætning til i Danmark, hvor hver enkelte ejendomsmægler har de enkelte ejendomme til salg.

Det betyder, at du i Spanien kun har behov for en ejendomsmægler, der fungerer som din personlige købermægler. Det gør det nemmere for dig, da du kun en gang skal definere dine ønsker til din nye bolig, Hos Dahl´s Estate & Management dækker vi kysten vest for Malaga – dvs. fra Torremolinos til og med Manilva.

Vi anbefaler, at du sætter mindst to dage af til fremvisninger af boliger, da vores erfaring er, at det giver dig det bedste beslutningsgrundlag.
Det er sælger, der betaler omkostningerne til ejendomsmægler.

ADVOKATER OG JURIDISK BISTAND

Det er helt nødvendigt at have en advokat på din side, når du køber ejendom i Spanien. Det er en god ide at have din advokat med lige fra starten af din søgeproces.

Når vi sammen har fundet den bolig, der opfylder dine ønsker og behov og er blevet enig med sælger om pris samt øvrige vilkår, er det nødvendigt, at du er repræsenteret ved en advokat, der yder dig professionel juridisk bistand for at sikre dig at alle forhold ved ejendommen er som de skal være, f.eks. at ejendommen er lovligt opført og at der ikke er gæld i ejendommen, når du overtager den.

Vi kan henvise dig til flere dansktalende advokater, der alle er uafhængige og fuldt ud kvalificerede til at give dig den juridiske rådgivning, du har brug for, når du køber. Vi kan arrangere et møde med en advokat, som kan gennemgå købsprocessen med dig og besvare dine spørgsmål.

FINANSIERING

Dahl´s Estate & Management vil kunne anvise finansieringsmuligheder til dig.
Der er typisk tre veje til finansiering
1. Tillægslån i din ejerbolig i dit hjemland
2. Optagelse af lån via Nykredits repræsentationskontor på Costa del Sol
3. Optagelse af lån i en spansk bank.

Med det nuværende renteniveau er det oftest billigst, at optage et tillægslån i din ejendom i Danmark, evt. med afdragsfrihed.

Nykredit i Spanien tilbyder også realkreditlån, hvor renten p.t. ligefrem er negativ (euribor rente variabel med kvartårlig rentetilpasning) Du skal dog være opmærksom på, at administrationsbidraget i Spanien er højere end i Danmark.

Spanske banker tilbyder boliglån (hipoteca) med konkurrencedygtige rentesatser og betingelser. De spanske bankers betingelser for ikke-fastboende er op til 70% af ejendommens værdiansættelse med en løbetid på 15-30 år og nuværende rentesatser på omkring 2 – 3%. Løbetiden er bl.a afhængig af din alder.

Når du har besluttet dig for, hvilket lån du ønsker at optage, skal lånet gennemgås af en NOTAR, der sammen med dig sikrer, at alt er som det skal være.

KØBSAFTALE

Når du har fundet din nye ejendom og ønsker at købe den, kan du reservere din ejendom ved at indbetale et depositum på 3.000 – 10.000 Euro. Beløbet deponeres hos din advokat.

Dit depositum sikrer din reservation af ejendommen for en periode på 7 til 14 dage. I denne periode vil din advokat foretage de nødvendige undersøgelser og forhandle “før-salgskontrakten” med sælgeren. Hvis du fortryder købet, mister du beløbet medmindre advokaten finder uregelmæssigheder ved boligens lovlighed eller ejerforhold.

Kontrakten skal indeholde betingelserne for købet, herunder hvad der er inkluderet i prisen, f.eks. møbler, parkeringsplads, opbevaringsrum ect.
Næste trin er at indbetale den fulde udbetaling, normalt 10% fratrukket depositummet. Dette beløb indbetales frit til sælger.
Købsaftalen er juridisk bindende for begge parter. Som køber giver du afkald på dit depositum, hvis du fortryder, og sælger skal betale dobbelte depositum retur til dig som køber, hvis sælger fortryder.

Ved nye projekter er dine betalinger og deponeringer sikret gennem lovpligtig bankgaranti.

Det endelige skøde (escritura de compraventa) gennemgås af notaren. Notaren bekræfter, at købsaftalen er juridisk gyldig og at købesummen er blevet betalt. Notaren sender derefter skødet til ejendomsregistret, hvor det registreres i lighed med tinglysning i Danmark.

Din advokat vil oprette et NIE nummer (numero de identification de extranjeros) som svarer til et CPR nummer, som i Spanien er nødvendigt for køb af fast ejendom og betaling af skatter. Du kan også selv ansøge om et NIE nummer direkte hos den Spanske Ambassade i København.

Advokaten vil også fremskaffe en kopi af skødet (nota simple) fra ejendomsregistret bl.a. for at kontrollere, hvem der er ejer samt at ejendommen er lovligt opført og har ibrugtagningstilladelsen på plads, Advokaten vil ligeledes undersøge, om der er lån eller andre hæftelser i ejendommen, og om de lokale skatter og gebyrer er betalt.

I det tilfælde, at det er en gensalgs ejendom (re-sale), vil advokaten bede om at se de seneste kvitteringer vedrørende ejendommen samt kontrollere at alle skatter er betalt, da de ellers kan overføres til køberen, hvis de ikke er betalte.

Hvis der er tale om et nybyggeri, vil advokaten også indhente erklæringer og servitutter for det nye byggeri, byggetilladelser og ibrugtagningstilladelsen.

Advokaten vil også undersøge lokalplanerne for området, herunder om der foreligger eventuelle udviklingsplaner, der kan påvirke området, hvor ejendommen befinder sig.

OMKOSTNINGER VED KØB

Til købesummen skal tillægges en række omkostninger.

Du skal regne med at tillægge ca. 11% (ca. 13 % ved nybyggeri) af den annoncerede købspris,hvilket dækker skat, som pålægges i forbindelse med ejerskifte (impuesto sobre transmisiones), samt omkostninger til tinglysning, notar og advokat.

Skat på ejerskifte beregnes efter en af de følgende satser.:
Moms (IVA- Impuesto sobre el Valor Anadido) på 8% af købsprisen for op til 400.000,- (9% fra 400 til 700.000,-). Disse satser er gældende for gensalgs ejendomme (re-sales).
IVA på 10%, hvis du køber en nybygget ejendom fra en bygherre (off-plan)
Stempelafgift på 1,5 %
Din advokat koster normalt omkring 1%.
Notaren koster 0,2-0,3 %
Der beregnes også en skat (plus valia), der er baseret på grundens værdistigning siden sidste salg.
Notaren vil normalt tilbageholde op til 1-2% (inklusiv skat og registreringsgebyrer), Dette beløb afholdes af sælger.
Hvis du optager et boliglån, vil din bank også opkræve et lånesagsgebyr.

EJENDOMSSSKAT OG ØVRIGE FASTE UDGIFTER

Ejere af ejendomme i Spanien er forpligtet til at betale lokale ejendomsskatter eller kommuneskatter (impuesto sobre bienes inmuebles) baseret på ejendommens officielle ejendomsværdi (valor catastral).

Derudover er der formueskat og lejeværdiskat for ikke residente. Lejeværdiskatten for ikke residenter (Impuesto Sobre la Renta de No Residents). Denne beregnes ud fra den offentlige spanske ejendomsvurdering, der står på opkrævningen af ejendomsskatten IBI. Oplysningerne skal udfyldes på formular nummer 210 og indgives senest 31.12 hvert år for ikke residente. På samme formular skal tillige anføres indtægter fra udlejning, der beskattes med 19%.

Hvis din ejendom er en del af et boligkompleks eller en urbanization, vil der blive opkrævet fællesudgifter til dækning af udvendig vedligeholdelse, rengøring samt vedligeholdelse af fællesområder herunder pool og have.
Dertil kommer omkostninger til affald (basura) samt forbrugsomkostninger som el og gas.

De ovenstående oplysninger er en vejledning til dig og må ikke bruges som erstatning for kvalificeret juridisk bistand, da lovgivning omkring ejendomme i Spanien kan være forskellige fra det ene område til det andet og fra det ene tidspunkt til det andet..