Sikke tiden flyver afsted i godt selskab. Ifølge kalenderen er det forår og sådan føles det også på det spanske boligmarked. Tak til jer, der har valgt at bruge Dahls Estate som jeres foretrukne købermægler her på Solkysten. Og.. så er der formentlig en lille kæp i hjulet på vej. I hvert fald for de boligejere som påtænker at leje deres spanske lejlighed ud i de perioder, hvor de ikke selv bruger dem. Og det kommer især til at påvirke jer, der overvejer køb af bolig i Spanien med boligudlejning for øje. Så læs med her:
Fra den 3. april 2025 vil det blive sværere for boligejere med lejligheder i fælles beboelsesejendomme i Spanien at omdanne dem til korttidsudlejning for turister.
Med turisttallene på historiske højder og en alvorlig boligmangel forårsaget af rekordhøje leje- og ejendomspriser tager Spaniens nationale regering hermed et tiltag for at reducere privat udlejning af ferieboliger såsom dem på Airbnb.
Lovgivningsmagten er ofte decentraliseret i Spanien, så byer og regioner i hele landet har i de senere år gradvist indført deres egne regler for turistlejligheder. Dette gælder blandt andet Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga og Sevilla, hvor der er indført restriktioner såsom stop for nye turistlicenser samt regler for, hvor de kan åbne, og i hvilke typer bygninger.
Men fra den 3. april 2025 træder en ny regel i kraft, som vil påvirke hele landet. Hvis en ferieudlejning ligger i en ejerforeing, der deles med andre, skal ejeren nu have tilladelse fra ejerforeningen (comunidad de vecinos) for at kunne operere lovligt og få en turistlicens.
For at gennemføre dette ændrer den socialist-ledede regering Ejerlejlighedsloven (Ley de Propiedad Horizontal) for at begrænse spredningen af ferieboliger.
Den juridiske ændring blev inkluderet i Organisk Lov 1/2025 og offentliggjort i Spaniens Statstidende (BOE) i begyndelsen af året. Men loven har en implementeringsperiode på tre måneder, hvilket betyder, at den træder i kraft den 3. april.
Den nye lov fastslår nu: “Man skal på forhånd opnå udtrykkelig godkendelse fra ejerforeningen” og præciserer, at beslutningen skal træffes med støtte fra mindst tre femtedele af ejerne.
Tidligere havde ejerforeningen en vis indflydelse på beslutningen, men denne ændring giver dem nu mere magt.
Kongeligt Dekret 7/2019, som trådte i kraft for seks år siden, sagde, at ejerforeninger kunne “begrænse eller betinge” ferieudlejning i bygningen, hvis tre femtedele af ejerne var enige. Dog har der været flere tilfælde, hvor sagerne endte i lange retssager.
Loven går nu et skridt videre og fastslår specifikt, at udlejere skal opnå "forudgående udtrykkelig godkendelse". Den fastsætter også, at naboerne har ret til at anmelde turistlejligheder, der opererer uden deres samtykke. UPS – vær lige på obs på den.
“Præsidenten for ejerforeningen kan på eget initiativ eller på initiativ af en hvilken som helst ejer eller beboer kræve, at den, der driver aktiviteten uden udtrykkelig godkendelse, straks stopper den – med advarsel om, at der ellers vil blive iværksat retslige skridt,” lyder det i lovteksten.
Det er vigtigt at bemærke, at denne nye lov ikke har tilbagevirkende kraft. Derfor kan en ejer, der allerede har en turistlicens og driver korttidsudlejning lovligt, ikke få sin licens omstødt af ejerforeningen.
Reglen siger: “Enhver boligejer, der udførte aktiviteten før lovens ikrafttræden og har overholdt turistsektorens regler, kan fortsætte aktiviteten under de betingelser og frister, der er fastsat deri.”
Pedro Sánchez’ regering håber, at dette vil bremse væksten af turistlejligheder i de store byer i Spanien og dermed bidrage til at bekæmpe boligkrisen.
Har du allerede turistlicens - så vær lige opmærksom på denne nye regel som træder i kraft 1. Juli - se link nedenfor. VIGTIG, for opfylder du ikke de nye krav, kan din licens inddrages og det vil koste bøder.
Hvad ovennævnte helt kommer til at betyde for omsætteligheden er af gode grunde uvist på nuværende tidspunkt. Men en ting er helt sikkert – der er ingen som på nuværende tidspunkt kan give en garanti for at du som kommende boligkøber kan opnå en turistlicens. Denne kan først ansøges i det øjeblik at du ejer ejendommen. Så vi kan end ikke gøre handlen betinget af, at dette opnås. For det kræver at der er skiftet til ny ejer.
Leder du efter en bolig, som du selv og din familie vil bruge privat – så er der ingen ændringer. Set ud fra bankens synspunkt er intet heller forandret. Kreditmæssigt vil du skulle kunne klare omkostningerne ved køb af boligen uden supplement af lejeindtægter. Så det er alene hvis du påtænker køb med investering for øje i forhold til korttids udlejning, at den kommende lov vil kunne påvirke dine overvejelser.
Dahls Estate er her på Solkysten hver eneste dag, og endelig tag fat i os hvis du overvejer at sælge eller købe bolig. Det vil vi glæde os rigtig meget til – ring +34 633 406 353 eller +45 26 46 17 60.
Hasta pronto
Lene Dahl
